האם מחירי הנדל"ן בארה"ב יקרסו כמו במשבר 2008?

לא נראה ככה.

מאז שהקפיצו את הריבית בארה"ב כולם בפאניקה שהנדל"ן יקרוס ונראה צניחה במחירים כמו במשבר 2008. עברנו קריסה של בנקים, בניינים, קניונים, וזה עוד לא נגמר. אבל לכל הדברים האלו יש סיבות שונות, ולנדל"ן למגורים, לבית, יש מרכיב חשוב מלבד הריבית - היצע וביקוש, כתלות באוכלוסייה. כשיש יותר אנשים הביקוש לבתים גדל, ואם היצע הבתים קטן אז המחיר עולה. אז בדקו את זה (כמו שבדקתי לגבי ישראל מספר פעמים פה בדף).

אפשר לראות שבמשבר 2008 היה עודף היצע דירות מאוד מאסיבי בארה"ב, ומחירי הדירות קרסו למטה. מאז הבנייה קרסה גם כן, לא בנו מספיק, ונוצר מחסור מצטבר, עמוק יותר מעודף ההיצע שהיה אז. לכן אנחנו עליית מחירים מאסיבית של הנדל"ן למגורים בשנים האחרונות, וזה ממשיך לעלות, למרות הריבית שעלתה מהר למעלה. נכון לשנת 2022 המחסור הגיע לכ3.2 מיליון בתים. אמנם קצב הבנייה האיץ בשנים האחרונות, אך המחסור עדיין חריף, ולכן המחירים עדיין עולים.

אז למה מדברים בעיקר על הריבית? כי זה מה שרואים, ועל זה מדברים במדיה, בעיקר. הכי נוח להתייחס לזה, מספר אחד בלי חישובים מסובכים או ספירות מלאי. אבל אפשר להתייחס לריבית בתור שחקן משנה במשחק הזה, כמו זרז לתהליך. כלומר, אם יש ילד שגדל בבית ההורים ועכשיו רוצה לקנות בית משלו, הביקוש שלו קיים ולא הולך להיעלם. מפה זו רק שאלה של יכולת. כשהריבית עולה היכולת שלו לקנות בית קטנה, וכשהריבית יורדת היכולת שלו גדלה. הריבית מזרזת או מעכבת את התהליך, אבל הביקוש נשאר, והתהליך ממשיך. אם הוא לא קונה בית עכשיו הוא יכול להשכיר דירה ולהמשיך לחסוך עד שיוכל לקנות. זה מה שנקרא ביקוש מושהה.

בזמנים כאלו הביקוש המושהה הזה מצטבר, ובזמנים שמורידים את הריבית מהר מדיי (כמו זמני משבר כלכלי) הוא מתפרץ, וקונים במאסה כול אלו שחיכו ועכשיו יכולים. הורדת הריבית זירזה אותם לקנות, הם עכשיו צריכים חסוך פחות זמן לבית שהם כבר רוצים לקנות. בגלל זה לאחר הורדת ריבית המחירים בדרך כלל עולים.

אז למה המחירים בארה"ב לא קורסים כשהריבית קרסה למעלה, איפה הקאטץ'?

כי הפד אמנם העלה ריבית, אבל בארה"ב אפשר לקחת את המשכנתה כולה בריבית קבועה ל-30 שנה, וזה מה שרובם עשו. כלומר, בעלי הבתים קיבעו את המשכנתה בריבית נמוכה, קרוב ל3%, ולכן הם לא מרגישים את עליית הריבית, ולא ממהרים למכור את הבית. מכאן היצע קטן דרסטית של בתים למכירה, ביחד עם קצב בנייה נמוך שיוצר היצע קטן של בתים חדשים למכירה. כשההיצע כ"כ נמוך המחירים עולים. אמנם העלו מהר את הריבית למעלה כדי להקטין את הביקוש של קונים חדשים, אבל הקטנת הביקוש קטנה יותר מהקיטון בהיצע. המוכרים לא בפאניקה למכור, וכול עוד אין פאניקה, ואין מיליוני מוכרים בלחץ למכור, אז המחירים לא קורסים.

אז למעשה, הפד קלקל את שוק הנדל"ן.

מה היה צריך לעשות אחרת? אם היו מעלים את הריבית לאט יותר, ולא בקצב הכי מהיר בהיסטוריה - בעלי בתים היו מוכרים ומחליפים בתים בהדרגה עם ריביות שונות גבוהות יותר. זה לא שינוי משמעותי לעבור ממשכנתה של 3% למשכנתה של 4%. אבל זה נעשה כ"כ מהר, שעכשיו זה לעבור מ3% ישר ל7.5%, וזה כבר שינוי כלכלי משמעותי, ולכן הם לא מוכרים את הבתים וההיצע כ"כ קטן. הם נשארים בבית עם משכנתה ל30 שנה ולא יזוז עד שהריבית תרד לרמה סבירה שהם יהיו מוכנים לזוז, או עד שיהיו חייבים מנסיבות טבעיות, כמו מוות, גירושים, שריפות וכו', אבל זה הרבה יותר לאט.

מהצד השני, אלו שרוצים לקנות דירה יושבים וחוסכים, והם כבר התרגלו לריבית גבוהה של 7.5%, שקיימת כבר תקופה לא מבוטלת, ועכשיו זו נראה הרמה הסבירה, וכול הורדת קטנה תראה כמו הנחה טובה בשבילם. כשהריבית תרד ל6% אנחנו נראה התפרצות של הביקוש הכבוש, ואנשים ירוצו לקנות דירות, והמחירים יעלו למעלה עוד יותר.

כלומר, כדי לתקן את המצב הנוכחי צריך מצד לבנות מאסה של בתים כדי שהמחירים ירדו לבד בלי עוד שינויים. זה בתהליך, הבנייה בהאצה אבל זה לוקח המון זמן, וזה קשה עם ריבית בגובה כזה. מהצד השני, כדי לסדר את השוק ולשחרר בתים למכירה, שבעלי בתים לא "יאלצו" לעשות "בונקר" על הבית וירצו למכור אותו, צריך להוריד במהירות את הריבית למטה כך שהריבית על משכנתה תיהיה באזור 4% ואז הרבה יהיו מוכנים להחליף בית, כשהפער לא יהיה כ"כ גדול עבורם.

אם יורידו ריבית, כנראה נראה התפרצות מחודשת של האינפלציה. אם יישארו על הריבית בגובה הזה אנחנו נראה המשך של בנקים קורסים, וקריסה של סקטורים של נדל"ן במשכנתאות מסחריות כמו בנייני משרדים, קניונים, מולטי-פמיילי וכו', ומהצד השני עליה במחירי הנדל"ן למגורים.

האמריקאים פוחדים הרבה יותר מהאינפלציה מאשר קריסה של כמה בנקים, שיש להם בשפע. ככה שכנראה נמשיך לראות את הריבית מוחזקת בגובה הזה ולא יורדת. כמו גם שרואים התחלה של עליה חזרה של האינפלציה, כך שעוד יותר לא סביר שיורידו ריבית בקרוב, עם סיכוי קטנטן אפילו להעלאה.

***

בישראל המצב דומה מבחינת המחסור בהיצע הדירות, אבל כמעט ואין משכנתאות בריבית קבועה בישראל, ככה שהריבית מעיקה מאוד על בעלי הדירות והם לחוצים מזה מאוד, בניגוד לאמריקאים.