לקנות דירה או לגור בשכירות - האם שכירות זה זריקת כסף לפח?

זה משפט שאני רואה כול מדיי פעם בדיונים על האם שווה לקנות דירה או לגור בשכירות, ותמיד זה מצחיק אותי מחדש. כמובן שהתשובה היא לא, זה לא זריקת כסף לפח. לא, גם לא "שריפת כסף", שזו עוד מאותה אמירה בסגנון שונה.

צריך להבין קודם כול שהכול עולה כסף, פשוט כי כסף הוא ערך צבור, וכדי לקבל ערך צריך לתת ערך. אם הכול עולה כסף, אז גם מגורים בדירה משלך, וגם מגורים בדירה של מישהו אחר (שכירות) עולים כסף, לשתי האופציות יש עלות. שתי האופציות הללו הן בכול מקרה בעלות ערך כלכלי, ופשוט צריך לבחון אותן, אלו אלטרנטיבות לאותו שירות שאנחנו צורכים - שירותי דיור. כלומר, כדי לא לגור ברחוב (שזו גם אופציה אך פחות ריאלית, וגם לה יש עלויות כמו סכנת חיים, מחלות וכו') אנחנו בוחרים לשלם בצורה כלשהי על שירותי דיור. השאלה היא כמה, ובאיזו צורה.

באופציה הראשונה אנחנו אוספים הון עצמי וקונים דירה (אולי בעזרת הלוואה או משכנתה). הדירה מספקת לנו אופציה למגורים, ויש לה עלויות משלה כמו ארנונה, תחזוקה ובלאי. במידה וכדי לקנות דירה לקחנו הלוואה כלשהי (או משכנתה) יש גם עלויות ריבית. חשוב לזכור שדירה היא נכס הון להשקעה - או שנותנים לאחרים לגור בה תמורה הכנסות שכ"ד וזו התשואה על ההשקעה, או שאנחנו צורכים את שירות הדיור בעצמינו, גרים בה, ובכך לא משלמים שכ"ד. תחשבו על זה כך - אנחנו משלמים שכ"ד לעצמינו מכיס ימין וגובים בכיס שמאל, וזו התשואה שלנו על ההשקעה בדירה.

באופציה השנייה אנחנו עניים חסרי כסף או יכולת חיסכון משמעותי וגרים בשכירות. כלומר, מישהו אחר נתן לנו בטוב ליבו לגור בדירה שלו, הוא מספק לנו שירות דיור, ועכשיו תמורת שירות הדיור הזה אנחנו משלמים סכום סימלי באופן חודשי.

עכשיו אנשי זריקת הכסף אומרים, שהעני יתאמץ ויחסוך ויקנה דירה כדי לא לזרוק כסף. אוקיי. קודם כול לא כולם יכולים לחסוך את הסכום הזה. הדירה הכי זולה בפריפריה תעלה, נניח, 800k ש"ח (לא מכיר, אבל נניח), וזה אומר שצריך לחסוך הון עצמי של 25% שזה 200k ש"ח, ואז גם כדי לקחת משכנתה צריך לעמוד בעוד שלל תנאים שלא פשוט לעמוד בהם. גם אם נניח ואין תנאים למשכנתה צריך קודם לחסוך. אנשים שוכחים שחלק לא קטן מהאנשים במדינה מרוויחים שכר מינימום או קרוב לו, קשה עד בלתי אפשרי לחסוך מזה משהו. נניח בשביל הדוגמה שאפילו הצלחנו איכשהו לחסוך 1k ש"ח בחודש, זה אומר שצריך לחסוך ככה 200 חודשים, שזה 16.6 שנים, בלי ששום מחיר לא ישתנה (עולם בלי אינפלציה) רק כדי להגיע להון העצמי. בעולם האמיתי המחירים זזים (וגם יש בלת"מים) ועם רמת חיסכון כזה לעולם לא ישיגו את ההון העצמי הנדרש. אין מה לעשות, יש אנשים שלעולם לא יגיעו לדירה. עד שיעברו 16.6 השנים הללו מחיר הדירה יכפיל את עצמו כנראה, וכך גם דרישת ההון העצמי.

* חשוב לזכור את זה למרות שלמעשה אנשי זריקת הכסף לא באמת מתייחסים לאנשים העניים האלו, שהם חלק גדול מהאוכלוסייה, אלא מתייחסים רק לעשירים שכן בעלי הון עצמי ומתלבטים אם לקנות דירה או לגור בשכירות.

אוקיי, אז עכשיו הבנו שדירה היא מוצר השקעה, ולשתי האלטרנטיבות יש עלויות כאלו ואחרות. מכאן צריך לעשות חישוב כלכלי קר מה יותר משתלם. אני כותב קר, כי כמובן יש שיקולים נוספים לרכישת דירה כמו קירבה לעבודה, קירבה לבתי ספר, שהמשכיר לא יגרש אותנו וכו' אבל אלו שיקולים כלכליים ולא חשבונאיים. נתעלם מזה לרגע כדי להבין את הקונספט (ונניח ומדובר ברווק ללא ילדים שגר קרוב לעבודה עם משכיר שגר בחו"ל ויאפשר לו לחיות שם בשכירות לנצח).

במקום לצעוק שריפת כסף נבדוק.

נניח לדוגמה והשכירות עולה 5k. מדובר בדירה סבירה שתעלה באזור 2M ש"ח, ואז התשואה עליה 3% ברוטו. נשמע לא שווה כ"כ, וזה לגמרי נכון אם קונים אותה עם 100% הון עצמי, היה עדיף פשוט לשים את הכסף בפיקדון בנקאי שנותן תשואה גבוהה יותר.

אבל למי יש כ"כ הרבה כסף פנוי? נניח וחסכנו את ההון עצמי לדירה הזו, 25% זה 500k ש"ח, ועכשיו יש לנו משכנתה של 1.5M ש"ח שעליה נשלם ריבית חודשית של 5.24% (נכון להיום, לפי הפרסום באינטרנט) למשך 30 השנים הבאות. זה יוצא החזר חודשי של 8,103 ש"ח, (אפשר כנראה למצוא החזר טיפה יותר נמוך בין הבנקים השונים, לא קריטי לקונספט). כלומר, במצב הזה, לא רק שהדירה שלנו לא רווחית, אלא היא הפסדית. אנחנו משלמים מעל 8k בחודש, ומכניסים רק 5k. עושים תשואה שלילית.

במצב הזה יגידו אנשי זריקת הכסף - אז מה! בסוף תישאר עם דירה ביד, (בעוד 30 שנה, ששש... את זה לא מזכירים). וגם מחיר הדירה תמיד עולה! (עובדה לא נכונה, יש מצבים שיורד, גם נומינאלית, וגם ריאלית).

אוקיי. קודם כול, התעלמתי מזה שצריך בכלל בכנסה חודשית נטו מינימום של כ-18k ש"ח כדי בכלל לקבל את המשכנתה הזו. מילא, נתעלם מזה ונניח שאנחנו מרוויחים את זה. אנחנו באמת רוצים לחיות עכשיו 30 שנים בהפסד חודשי של בערך 3,100 ש"ח? והצפייה לעליית ערך של הדירה היא ספקולציה. אמנם ריאלית זה הגיוני, אבל זה לא מובטח, וגם לא מובטח בכמה זה יעלה ותלוי בהמון גורמים. כלומר, יש פה גם עלות נפשית לא פשוטה של חיים במעין קופת חיסכון אגרסיבית עם הוצאות חודשיות גבוהות מהנדרש, מה שגורם לירידה ברמת החיים הנוכחית. במקום לגור בכיף בשכירות בתשלום של 5k נשלם כול חודש מעל 8k.

אוקיי, האם זה בכלל שווה אפילו את ההקרבה הזו?

במצב הזה הדירה שלנו הופכת להיות קופת החיסכון שלנו, ואנחנו למעשה חוסכים כול חודש כ-3,100 ש"ח. כלומר, החישוב שלנו צריך לקחת בחשבון אלטרנטיבה של חיסכון חודשי של 3,100 ש"ח באפיק השקעה אחר, בנוסף להון העצמי הנדרש לדירה (כי זו ההתלבטות, אם לקנות או להשקיע).

עכשיו, חישוב כזה הוא מאוד מורכב ותלוי בהמון פרמטרים והנחות, אז אתן דוגמה אחת בשביל העניין. זה לא מתאים לכולם, ולא בהכרח יהיה נכון לכולם, וזה גם יהיה מופשט מאוד, ורק בא להראות נקודה. המציאות מורכבת ולא תמיד נשארת סטטית כמו בחישובים.

נניח שבמשך 30 השנים האלו גם הדירה וגם השכ"ד עולים בקצב שנתי ממוצע של 4%, ומנגד בחרנו להשקיע כל חודש את ההפרש בין השכ"ד (שעולה בקצב שנתי של 4%) לבין תשלום המשכנתה. כלומר התחלנו עם השקעה חודשית של 3,100 ש"ח והגדלנו את ההשקעה החודשית כול שנה ב4% בהתאם, כדי שיהיה הוגן. נניח וריבית המשכנתה עלתה וירדה ולא היה שינוי מהותי בתשלומי המשכנתה.

את ההשקעה הזו נקביל למדד המניות S&P500, שבממוצע ארוך טווח עושה כ10% תשואה על ההשקעה. כלומר מפקידים את ההפקדות שלנו פעם בחודש למדד.

בסוף 30 השנים נקבל שהדירה שווה כ-6.5M ש"ח (מעט פחות), ולעומת זאת בפיקדון כ15.3M ש"ח (לפני מיסים). למעשה, אפילו רק ההון העצמי לבדו יהפוך להיות כ8.9M ש"ח.

כלומר, אין ספק שמבחינה כספית נטו במצב כזה עדיף לגור בשכירות. גם בריבית של 7.5% ולא 10%, אגב, במידה והמדד יאכזב בעוד 30 שנה.

בנוסף, מדובר בשווי הדירה על הנייר לפני מכירה ותשלום מס, כשעל הרווח על הפיקדון כן חישבתי תשלום רווח הון 25%, כלומר עשיתי את כל ההנחות המקלות לבעל הדירה...

------------------

איפה הקאטץ'?

קשה מאוד לאנשים להתנהל ככה פסיכולוגית.

- גם לחסוך וגם להשקיע את החיסכון החודשי הזה כול חודש מחדש במדד, במקום לנצל את הכסף העודף לצריכה ושיפור רמת החיים. במקום להתפנק בעוד חופשה, או רכב חדש וכו'.

- גם להשקיע במדד בצורה קבועה בלי לגעת בו במצבים של משברים כלכליים בבורסה. כלומר, לראות את החיסכון שלנו נחתך פתאום ב30% ממש גורם לנו לרצות לברוח ולהוציא את הכסף החוצה.

- לא תמיד מתאפשר לגור בשכירות למשך 30 שנה בצורה נוחה, וגם לזה יש עלויות נוספות. עלות פסיכולוגית, וגם עלות כספית של מעבר דירה מדיי כמה זמן.

------------------

כלומר, על הנייר עדיף במצב כזה לגור בשכירות, ולחסוך ולהשקיע. אבל זה לא מתאים לכולם. לחלק גדול מהאנשים רכישת דירה תהיה פשוט קופת חיסכון שתאלץ אותם לחסוך כסף. כמובן שיש אין סוף תנאים משתנים, וצריך לבדוק כל מקרה לגופו, וזה לא ייעוץ לאף אחד. הפוסט בא פשוט לשבור את הקונספציה שיש לאנשים שלגור בשכירות זה שריפת כסף. לא, זה לא. זה פשוט תשלום על שירות דיור, וזה מקביל בדיוק להוצאות על מגורים ברכישת דירה משלנו. יש מצבים וזמנים שזה משתלם יותר, ויש מצבים וזמנים שזה לא. לפני החלטה כזו או אחרת תתייעצו עם מישהו שמבין בתחום ויכול לעשות לכם את החישוב שמתאים לכם ולתנאים שלכם.